搏击

多家主流地产商谋求慢扩张

2020-01-16 00:11:05来源:励志吧0次阅读

月10日,万科公布2008年年报,明确提出要从“规模速度型”增长转向“质量效益型”增长,这是其2006-2008年高速增长期计划后的重大调整,而这一策略,正在被华润、保利、中海、远洋等公司践行。 事实上,比起前几年全国范围内的“跑马圈地”,这是一种“慢扩张”的战略,众多地产公司在经历了过去两年的牛熊震荡之后,开始回归到客户、产品以及投资回报的商业逻辑的原点;重视拿地、开发与销售节奏的匹配,以及成本控制、利润提升,成为他们战略调整的核心。

战略调整回归“一线城市”

月11日,万科2008年业绩网上路演中,万科总裁郁亮回答记者提问时解释,“质量效益型”增长方式的核心是“经营质量”和“运营效益”。这意味着万科将由粗放增长转向精耕细作。

具体到拿地,“万科在北京还没有进四环,上海还在外环,深圳特区内几乎没有项目,”郁亮说,万科将买一些周期不太敏感的项目,周期性调整时,城市外围受到影响较大,而城中心受影响则较小。他表示会加大在北京的投资。

华润置地北京公司人士透露,华润今年的拿地策略是只在北京、上海等一线城市,其中又聚焦于城市成熟区域;年初,远洋地产总裁李明也曾对记者表示,远洋今年拿地将集中在环渤海区域的黄金地段;金地总裁张华纲则表示,今年公司会谨慎开辟新市场,比较关注上海城区的存量土地;在 月17日业绩会上,富力董事长李思廉认为,市场暂时复苏最快的是一线城市,公司未来发展将集中在京沪穗等地。

记者查阅万科、保利等多家公司年报和公告发现,过去一年中他们的主要利润来源集中于北京、上海、广州等一线城市,二、三线城市的扩张在他们的利润版图中依然占比较小。“在行业调整和房价下行周期中,一线城市的物业抗风险能力更强,贡献利润更有保障,”国信证券地产分析师陈林认为,在本轮行业周期性调整还未结束前,选择在一线城市拿地是地产公司的理性选择。

“转型只是提高公司管理的精细化程度,并不会改变快速周转的项目开发模式,”万科新任董秘谭华杰强调,万科的周转率在行业中仍然保持领先。

营销策略更加“随行就市”

地产公司的转型,直接体现在营销层面。年初,华润置地北京某营销高层的去职引起业内关注,据知情人士透露,该高层去职的原因,是其负责的项目去年销售不畅,“过去多年的牛市思维和经验已经不管用了,市场需要新的营销模式,”多家地产公司高管表示。

从去年开始,总裁郁亮就一直在强调万科的“随行就市”策略,据他介绍,万科一直将“房屋批售比”作为制定调整策略的重要市场数据,所谓“批售比”,即在一个区域市场上,月成交量与所有批准销售房屋的比值。万科之所以在2007年10月底决定从金域东郡开始调低开盘价格,就是发现深圳市场自2007年9月房屋批售比骤降,而同期万科销售也大跌。

据接近远洋地产的人士透露,远洋在今年对公司架构和营销团队进行了大幅调整,成立了北京事业部,由总裁李明直管,而过去由远洋嘉业全权代理的营销模式也发生改变,而据远洋地产市场总监肖劲近日接受本报记者采访所述,远洋今年在北京有60亿-70亿的销售任务,将采取更加灵活和适时的销售策略。前述人士认为,李明直管有利于远洋对市场做出准确和及时的反应。

“我们公司一向是注重‘实操’的,”中海北京公司董事刁鹏对记者说,中海的策略一向很稳健,今年定价方面将注重在购房者利益和公司利益之间寻找平衡,不会大起大落,比如将要开盘的中海城三期和之前的价格就差不多。

而在国信证券的陈林看来,目前的市场波动性是在过去10多年从来没有过的,这要求开发商必须根据市场态势、消费者心理和同行竞争情况做出应对,由于资金实力的差异、对后市判断的分歧,他们的销售策略也发生分化,所以会看到市场有的在降价,有的在调价。“总体来讲,市场将进一步细分,地产商的营销策略将更加灵活,”陈林表示。

- 圈地后遗症

高价地如何消化?

年报显示,万科2008年结算毛利率下降2个百分点,主要是土地成本上升所致。而在2007年,万科新增土地的楼面地价约为 500元/平方米,以两年开发周期算,该土地储备将在2009年进入结算期,销售价格的回落与土地成本的上升,预示着公司毛利率还可能下滑,而这也是行业未来盈利能力下降的缩影———在亢奋的2007年,保利、中海、金地等也拿了不少高价地。

对此万科董事长王石表示,万科通过自我调整按时缴纳了地价款;总裁郁亮进一步表示万科真正的“地王”只有福州和东莞两个项目,目前采取了积极的营销手段,销售都不错。

而记者了解到,多家地产商的高价地仍然处于空置状态,缓建、与谈判退地成为他们的备选项,截至目前只有万科一家在年报中为高价地计提了存货跌价准备。

本报记者 张晓玲

张北县医院
合肥市第三人民医院
杭州癫痫病哪家医院治的好
山西儿童白癜风医院
柳州牛皮癣医院哪家正规
分享到: