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杨红旭:房地产十年非理性繁荣背后的矛盾

2020-01-16 04:23:19来源:励志吧0次阅读

当前,我国房地产调控正在紧锣密鼓的进行,实际上,这是在给近十年来我国房地产业的非理性繁荣“吃药”。

1998年住房体制改革之后,进入新世纪以来的这十年,堪称我国房地产发展史上的“黄金十年”,在住房制度改革、经济持续快速增长、加入WTO等多种因素的推动下,我国房地产业发展取得了辉煌成就。同时,也暴露出来一些问题和矛盾,比如住房价格持续高涨、住房保障滞后等。

早在1998年的房改“2 号文”中,我国就曾对住房保障有所界定,但受市场化浪潮影响,2001-2007年我国住房保障政策并未得到有力落实。以经济适用房为例,其新开工量占全部商品住宅的比重从2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。直到2006年,我国仍有很多城市根本没有建立廉租住房制度。

此外,截止2009年,我国累计廉租住房受益家庭仅达565万户左右,占全国城镇户籍人口总户数的2.8%左右;经济适用住房受益家庭仅达586万户左右,占全国城镇户籍人口总户数的2.9%左右;公共租赁住房等其他保障性住房制度还尚处探索阶段。

2000年以来,我国房价涨多跌少已是不争事实。房价涨幅大跌幅小,且涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短,除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外,进入新世纪以来,我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大,2001-2009年间其商品住宅均价年均增幅明显高于当地居民可支配收入增长,2009年上述城市房价收入比均超过10倍,北京、上海、深圳甚至超过了1 倍,高房价问题凸显。

与此同时,近年来,随着土地出让价格持续上涨,房价快速攀升,地方对“土地财政”的依赖程度越来越高。2009年,我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%,环比增11.5%。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过 5%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动,这一比重将更高。

另外,2009年我国土地出让收入达1.42万亿元,相当于同期全国财政收入的20.8%。2009年末,我国地方融资平台贷款余额高达7. 8万亿元,而这也主要是以所拥有的土地作质押进行融资的。

此外,目前我国地产产业发展方式仍然比较粗放,尽管近年我国住宅产业化水平有所上升,但距发达国家仍有巨大差距,仍处于住宅产业化的起步阶段,工业化水平和成套技术集成度还比较低,尚未形成系列化、规模化生产体系。

而且,目前推进住宅产业化工作面临着许多困难,包括技术、部品缺乏配套化和集成化,新技术的研发与推广应用及住宅性能认定制度推广缺乏有效的政策支持等,此外,全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主,采取企业自愿的形式,效果欠佳。

在市场经济体制下,法制建设很重要。但目前,我国房地产业的法律体系尚不完善,法律仅有《土地法》、《城市房地产管理法》两部。对房地产业的管理,仍然主要依靠国务院、中央部委和地方的一些行政法规和部门规章,以及各种 “通知”、“办法”、“方案”、“条例”等。在这种施政路径下,相关政策的行政效力往往层层衰减,各项措施执行效果往往难以保证。

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